Ипотека, налоговый вычет и субсидии при строительстве дома: полный расчёт

Государство поддерживает стройку тремя разными способами, и их постоянно путают. Льготная ипотека снижает ставку на весь срок кредита, налоговый вычет возвращает часть уже уплаченного НДФЛ, субсидии и материнский капитал дают деньги на конкретные цели — чаще всего на первый взнос или инженерные сети. Считать их нужно вместе с бюджетом: бюджет стройки без этих сумм выглядит дороже, чем есть на самом деле.

Вычет — не подарок, а возврат вашего же налога, уплаченного с зарплаты. Если официального дохода нет или он маленький, возвращать нечего: остаток вычета переносится на следующие годы, но получить больше, чем заплатили НДФЛ, нельзя. Поэтому вычет планируют на работающего супруга с белой зарплатой, а не на того, кто оформляет дом.

Семейная ипотека распространяется на строительство жилого дома по договору подряда: ставка до 6%, первый взнос от 20%, лимит 6 млн ₽ в большинстве регионов и до 12 млн ₽ в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Параметры программы менялись осенью 2026 года, поэтому перед подачей сверяйте лимиты и требования к числу детей на сайте банка — не по пересказам риелторов.

Льготная ставка не отменяет требований к дому: он должен быть жилым, построенным по уведомлению и в параметрах ИЖС. Кредит на участок без дома — это земельная ипотека по рыночной ставке, льгота на неё не распространяется. Отдельный вариант — сельская ипотека до 3% и региональные программы: ставка ниже, но требования жёстче, а суммы меньше.

Вычет по расходам на строительство — 13% от суммы до 2 млн ₽, то есть максимум 260 тыс. ₽. В расходы входят проектирование и смета, стройматериалы, работы подрядчика, подключение к сетям, а после регистрации дома — и стоимость самого участка под ИЖС (в тех же 2 млн ₽, отдельного лимита на землю нет). Если использован материнский капитал, база уменьшается на его сумму: вычет считают только с собственных денег.

Вычет по процентам считается отдельно — 13% от 3 млн ₽, максимум 390 тыс. ₽, и только по целевой ипотеке. Потребительский кредит на стройку не подходит. Супруги заявляют вычет каждый по своим лимитам, если расходы и собственность общие; для дома 150 м² в браке это до 520 тыс. ₽ возврата без учёта процентов.

Право на вычет появляется в год регистрации дома в ЕГРН. Декларацию подают начиная с года регистрации, а остаток переносится на следующие годы, пока сумма налога не исчерпается. До регистрации дома вычет не дают, даже если все чеки собраны и налог уплачен.

Земельный налог платят все собственники, но физлицу уменьшают базу на кадастровую стоимость 600 м² — шести соток (пункт 5 статьи 391 НК РФ). Ставка для земель ИЖС — до 0,3%, конкретную устанавливает муниципалитет. Для участка 12 соток налог считают с половины площади: при кадастровой стоимости 2,4 млн ₽ это примерно 3,6 тыс. ₽ в год вместо 7,2 тыс.

Налог на дом считают от кадастровой стоимости минус 50 м² (статья 403 НК РФ), ставка — 0,1–0,3% в зависимости от региона (статья 406). Дом площадью меньше 50 м² налогом не облагается вообще. Пока дом не зарегистрирован, налога нет — но и налогового вычета за строительство тоже нет, поэтому затягивать с оформлением невыгодно.

С 1 марта 2025 года работает Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ: деньги заказчика лежат на счёте эскроу в банке и перечисляются подрядчику только после завершения строительства и подписания акта. Если подрядчик не достроил дом, банк возвращает деньги заказчику. Схема закрывает главный риск ИЖС — предоплату, после которой исполнитель исчезает. Сам по себе эскроу не обязателен для всех договоров подряда: за свои деньги можно строить и по обычному договору, но для льготной ипотеки он обязателен.

Обратная сторона: подрядчик получает деньги позже и закладывает кредитование в цену, а мелкие бригады в схему не идут. Как сформулировать договор и график работ, чтобы эскроу не стал проблемой, — в статье договор с подрядчиком.

Материнский капитал можно направить на строительство или реконструкцию дома — своими силами или с подрядчиком, но не на покупку земли. Региональные программы чаще компенсируют инженерные сети: газ, воду, электричество. Суммы — от 50 до 300 тыс. ₽ и зависят от муниципалитета, а не от площади дома.

Проверять нужно три места: администрацию района, местный МФЦ и региональный сайт соцподдержки. Универсальной федеральной субсидии «на дом» не существует: дачная амнистия и уведомительный порядок упрощают оформление, но денег не дают.